REITs意外不期而来，市场面临怎样考验

自2020年中国证监会 国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布以来，我国REITs正式启动，以基础设施领域的资产为试点；由于基础设施领域的资产具有资产类型丰富、并且涉及民生领域与日常生活生产息息相关，同时资产属性具有稳定收益、现金流来源分散等特点对于我国发展REITs具有重大意义。

(资料图片仅供参考)

目前来讲，评估REITs资产质量的好坏还没有一个统一的标准，但有几点基本要求是可以确定的：

第一、资产权属清晰，从立项审批到建设以及后续的运营等审批手续以及运营资质完备是基本要求，这个在发改委、证监会、交易所发布的各项涉及REITs领域文件中都有说明；在上周五交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）》中再次明确了此事项：1、权属清晰，资产范围明确。2、不存在法定或者约定的限制转让、抵押、质押的情形。3、不存在抵押、质押等他项权利设定。4、基础设施资产已通过竣工验收，工程建设质量和 安全标准符合相关要求。5、基础设施资产的土地实际用途原则上应当与其规 划用途、权证所载用途相符。6、基础设施资产涉及经营资质的，相关经营资质或 者经营许可应当合法、有效。

第二、经营稳健，这个稳健经营要求在拟上市前底层资产运营平稳，现金流来源分散且合理，不完全依赖补贴，同时要求管理团队对底层资产保持持续稳定运营进行监督，对于单一用户现金流来源占比较高的项目要求说明合理性并且提供风险缓释措施，保障基金份额持有人的利益。

第三、主动管理能力是考验项目是否能够保持长久收益的基础，所以要求基金管理人提高资产运营效率，进行主动管理同时对委托运营管理机构进行监督考核，提高资产运营效率，降低成本。

从以上介绍可以看出，目前更能体现资产价值的是资产的运营效率，运营效率提高能够为投资者创造更大的收益同时提高资产的价值；而现金流提供方的分散程度考验基础资产运营方对于产业发展趋势、租户市场运营情况等信息的掌握程度以及行业资源储备。

近期，首批4只扩募REITs项目已经通过审批，正在进行后续相关工作；而其中的一只产品张江光大园REIT拟扩募资产上海张润置业有限公司（以下简 称“张润置业”）的占比45.97%的租赁方“哲库科技（上海）有限公司”决定关停。（为此华安基金发布哲库科技市场关停传闻说明的公告，哲库科技已于2023 年 4 月与张润大厦项目公司签订续租合同，缴纳了保证金。公告中提出：目前未收到该公司是否关停的书面回复）

在交易所发布的最新修订的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）》针对资产运营方面提出了如下几条：其中，第十四条（四）基础设施项目现金流来源合理分散，直接或者穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资信情况良好，财务状况稳健。

第十九条 管理人应当披露基础设施项目报告期内现金流构成、集中度、波动情况等，并分析现金流的独立性和稳定性。

第五十五条 产业园区项目存在重要现金流提供方的，管理人应当披露重要现金流提供方的租约期限、合同续签安排、承租面积占比和租金占比等租赁情况。

在前一段发布的基金一季报和2022年报显示，部分项目在出租率以及使用率上都有不同程度的下降；导致不及市场预期二级市场价格持续回落，虽然近期有所反弹，但尚未稳定。

虽然张润大厦最大租赁方事情没有最终定论，但影响是已经造成了，如果OPPO 决定关停旗下子公司哲库科技事情属实，那么对于拟扩募的REIT项目将是一个巨大的考验，如果后续缓释措施没有即时生效，将会导致时下本就不稳定的二级市场再次雪上加霜。

今天二级市场会给予什么样的反馈目前不得而知。但很显然，资产收入来源单一用户占比过大会导致在突发事件发生时对于项目的影响也是比较大的；同时，处置效率以及风险缓释措施的有效性也面临巨大考验。现金流来源单一用户占比较大也给已经上市和即将发行REITs的项目敲响了警钟。

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